한 줄 답
전세보증이 거절되는 이유는 크게 세 곳에서 갈립니다. 집값 대비 보증금 비율, 등기부의 권리관계, 그리고 임대인의 보증금 반환 이력입니다.
세입자의 전세보증 가입이 막혔다는 말을 들었다면, 집주인이나 부모 입장에서는 무엇을 고쳐야 하는지가 궁금하실 겁니다. 원인은 서류 하나가 아니라 숫자와 권리, 이력이 함께 얽혀 있는 경우가 많습니다.
아래에서 막히는 이유를 하나씩 풀고, 공시가격과 실거래가 차이가 비율을 어떻게 바꾸는지 숫자로 보여 드립니다.
왜 전세보증이 거절되는 일이 생기나요?
집값을 어떤 기준으로 보느냐, 등기부에 무엇이 올라 있느냐, 임대인이 어떤 이력을 갖고 있느냐가 각각 걸림돌이 됩니다.
1) 집값 대비 보증금 비율이 높을 때
보증기관은 집값 기준으로 보증 가능한 범위를 정합니다. 이때 쓰는 집값이 공시가격인지, 시세인지, 감정가인지에 따라 같은 보증금도 비율이 달라집니다. 상품별 기준 비율은 보증기관 안내에서 확인하세요.
2) 등기부에 앞선 권리가 있을 때
먼저 설정된 근저당이나 가압류가 있으면 보증금보다 앞서 갚아야 할 돈이 생깁니다. 이 경우 보증 심사에서 불리하게 작용할 수 있어 등기부 확인이 먼저입니다.
3) 임대인의 보증금 반환 이력이 문제일 때
한국주택금융공사는 임대차보증금을 돌려주지 않은 임대인에 대해 전세지킴보증 가입 제한 안내를 2026년 9월 18일 공지로 올렸습니다. 해당하는지는 공지 원문과 보증기관 안내로 직접 확인해야 합니다.
▸ 내 숫자로 확인: 집 공시가격, 최근 실거래가, 등기부 권리 목록, 보증금 반환 이력 유무
내 조건이면 얼마나 나오나요?
같은 보증금도 공시가격을 쓰면 비율이 훨씬 높게 나올 수 있습니다. 아래는 이해를 돕는 예시입니다.
| 넣을 값(예시) | 실거래가 기준 | 공시가격 기준 |
|---|---|---|
| 집값 | 4억 원 | 2억 8천만 원 |
| 전세보증금 | 3억 원 | 3억 원 |
| 보증금 ÷ 집값 | 75% | 약 107% |
| 결과가 갈리는 지점 | 시세가 높아 여유가 있어 보임 | 공시가격이 낮으면 비율이 100%를 넘어 막힐 수 있음 |
표처럼 공시가격과 실거래가 차이(괴리)가 클수록 어느 기준을 쓰느냐에 따라 결과가 갈립니다. 공시가격이 낮게 매겨진 집일수록 이 차이를 먼저 계산해 둬야 합니다.
보장에서 빠진 부분은 사고가 난 뒤에야 드러납니다.
허브에서 계산기를 고르고 내 값만 넣으면 바로 나옵니다
그래도 막히면 집주인은 무엇을 할 수 있나요?
보증금을 조정하거나, 앞선 권리를 줄이거나, 다른 방식으로 조건을 맞춰 보는 방법이 있습니다.
보증금을 낮추거나 월세를 섞는 방식으로 비율을 낮출 수 있습니다. 앞선 근저당이 있다면 일부 상환해 금액을 줄이는 방법도 있는데, 이때 대출 상환 자금과 이자 부담을 같이 따져야 합니다.
2026년 6월 1일 기준 공동주택가격과 개별주택가격은 2026년 9월 30일부터 10월 29일까지 열람과 이의신청을 받고 있습니다(한국부동산원 부동산공시가격 알리미 공지 기준). 공시가격이 실거래가보다 지나치게 낮거나 높게 나왔다면 열람해서 확인하세요.
▸ 내 숫자로 확인: 줄일 수 있는 보증금, 앞선 근저당 금액, 상환에 쓸 자금과 이자
부모가 자녀 계약을 대신 확인한다면 무엇부터 보나요?
등기부등본으로 앞선 권리를 보고, 집값 비율을 계산하고, 임대인 이력을 확인하는 순서가 안전합니다.
등기부는 계약 직전과 잔금 직전에 한 번씩 다시 발급받아 비교하세요. 권리가 새로 생겼다면 계약을 멈추고 설명을 들어야 합니다.
▸ 내 숫자로 확인: 등기부 발급일, 계약일, 잔금일, 그사이 바뀐 권리
짧게 묻고 답하기
Q. 공시가격이 낮으면 항상 불리한가요?
보증기관 기준에 따라 달라 상품별 안내를 확인해야 합니다.
Q. 등기부는 언제 확인하나요?
계약 전과 잔금 직전, 두 번 확인하는 편이 안전합니다.
Q. 거절되면 계약을 접어야 하나요?
보증금 조정이나 권리 정리로 조건을 맞출 수 있는지부터 봅니다.
이 다음에 확인할 것
인터넷등기소에서 등기부를 열람하고, 알리미에서 공시가격을 확인하세요. 그다음 보증금을 집값으로 나눈 비율을 두 기준으로 모두 계산해 보세요. 보증기관의 상품별 기준은 마지막에 대조합니다.
보장에서 빠진 부분은 사고가 난 뒤에야 드러납니다.
허브에서 계산기를 고르고 내 값만 넣으면 바로 나옵니다
공식 확인처: 한국주택금융공사 · 주택도시보증공사 · 인터넷등기소 · 부동산공시가격 알리미
최종 확인 2026년 10월 5일 · 확인한 곳 한국주택금융공사 공지, 한국부동산원 부동산공시가격 알리미
※ 본 정보는 공공 데이터 기준 분석 자료이며 법적·세무적 효력을 갖지 않습니다. 개별 자산의 정밀 세액 및 권리관계는 전문 세무사 또는 공인중개사와 확인하시기 바랍니다.
