한 줄 답
공시가격은 세금(재산세·건보료)의 기준이고 실거래가는 양도세와 시세의 기준이라, 두 숫자가 벌어진 집은 임대를 놓을 때 세입자 보증 가입 가능 여부를 먼저 확인해야 합니다.
내 집을 전세나 월세로 내놓으려는 집주인이거나 자녀 전세 보증금을 대신 마련해 주려는 부모라면, 공시가격과 실거래가가 얼마나 벌어져 있는지 한 번 보고 가는 편이 좋습니다. 세입자가 보증보험 가입을 못 하면 계약 자체가 어긋날 수 있습니다.
이 글은 두 가격의 차이가 어디서 갈리는지, 집주인 입장에서 어떤 순서로 확인하면 되는지를 정리했습니다. 보증 가입 기준 수치는 기관이 수시로 바꾸므로 숫자 대신 확인 경로를 안내합니다.
공시가격과 실거래가는 무엇이 다른가요?
공시가격은 정부가 세금용으로 정한 값이고, 실거래가는 실제로 거래된 금액입니다.
| 구분 | 공시가격 | 실거래가 |
|---|---|---|
| 정하는 곳 | 정부 공시(부동산공시가격 알리미에서 열람) | 매매 당사자가 신고한 실제 거래 금액 |
| 주로 쓰이는 곳 | 재산세 과세표준·건강보험료 재산 점수 등 | 양도소득세 실지거래가액·시세 판단 |
| 바뀌는 때 | 연 1회 결정·공시 | 거래가 있을 때마다 |
재산세는 공시가격에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 잡습니다(지방세법 시행령). 반면 양도세 비과세 판단은 실지거래가액을 씁니다(국세청). 한 집에 두 가지 가격이 각자의 자리에서 쓰이는 셈입니다.
▸ 내 숫자로 확인: 부동산공시가격 알리미의 내 집 공시가격, 최근 실거래가
내 조건이면 얼마나 나오나요?
공시가격 4억원, 실거래가 6억원인 집이라면 공시가격은 실거래가의 약 66.7%입니다.
아래는 두 값을 나란히 놓고 보증금이 각각의 몇 %인지 보는 예시입니다. 보증 가입 가능 여부는 보증기관이 정한 기준으로 따로 판정되므로, 여기 숫자는 내 집이 어느 쪽 가격 기준에서 더 빡빡해 보이는지 가늠하는 용도입니다.
| 보증금(예시) | 공시가격 4억원 대비 | 실거래가 6억원 대비 |
|---|---|---|
| 3억원 | 75% | 50% |
| 4억원 | 100% | 약 66.7% |
| 5억원 | 125% | 약 83.3% |
같은 보증금이어도 공시가격 기준으로 보면 100%를 넘고 실거래가 기준으로는 70%도 안 되는 일이 생깁니다. 보증 가입은 보증기관이 정한 주택가격 산정 방식에 따라 갈리므로, 내 집이 어느 방식에 걸리는지는 직접 넣어 확인해야 합니다.
보증에서 빠진 부분은 사고가 난 뒤에야 드러납니다.
허브에서 계산기를 고르고 내 값만 넣으면 바로 나옵니다
나는 어느 쪽 기준에 걸리나요?
세입자 보증 가입 여부는 HUG 보증가능여부 간편확인에서 보증금과 주택 정보를 넣어 미리 볼 수 있습니다.
주택도시보증공사 홈페이지에는 보증가능여부 간편확인 화면이 있어, 전세보증금을 넣고 가입 가능성을 미리 가늠할 수 있습니다. 집주인이 임대 조건을 정하기 전에 세입자와 같은 화면으로 확인해 두면 계약 직전에 틀어질 위험을 줄일 수 있습니다.
공시가격 자체는 부동산공시가격 알리미에서, 보증 가능 여부는 주택도시보증공사에서 확인합니다.
▸ 내 숫자로 확인: 희망 보증금, 공시가격, 최근 실거래가, 선순위 근저당 여부
자주 착각하는 것은 무엇인가요?
공시가격이 낮다고 세금이 늘 적은 것은 아니고, 실거래가가 높다고 보증이 늘 쉬운 것도 아닙니다.
재산세·건보료는 공시가격으로, 양도세는 실거래가로 따로 계산됩니다. 공시가격이 시세보다 낮아 보유세는 덜 나와도, 나중에 팔 때 실거래가 기준 양도세는 별개로 발생할 수 있습니다.
또 등기부등본의 근저당처럼 가격이 아닌 요소도 가입 여부에 영향을 줍니다. 등기부등본은 임대 계약 전에 반드시 직접 열람해 확인하세요.
짧게 묻고 답하기
Q. 괴리율은 어떻게 보나요?
A. 공시가격을 실거래가로 나누면 두 값의 비율이 나옵니다.
Q. 보증 기준 숫자는 어디서 보나요?
A. 주택도시보증공사 안내에서 최신 기준을 확인합니다.
Q. 부모가 보태는 보증금은 문제 없나요?
A. 세금 문제는 증여 여부에 따라 달라져 세무 상담이 필요합니다.
이 다음에 확인할 것. 공시가격과 최근 실거래가를 같은 날짜 기준으로 적어 두고, 희망 보증금을 넣어 간편확인을 해 보세요. 가입이 어려워 보이면 보증금 조정 또는 선순위 채권 정리 여부를 계약 전에 따져 봅니다.
두 가격이 벌어진 집일수록 보증에서 빠지는 부분을 계약 전에 숫자로 확인해야 합니다.
허브에서 계산기를 고르고 내 값만 넣으면 바로 나옵니다
최종 확인 2026년 10월 6일 · 확인한 곳 부동산공시가격 알리미·주택도시보증공사 보증가능여부 간편확인 화면·국세청 양도소득세 개요
※ 본 정보는 공공 데이터 기준 분석 자료이며 법적·세무적 효력을 갖지 않습니다. 개별 자산의 정밀 세액 및 권리관계는 전문 세무사 또는 공인중개사와 확인하시기 바랍니다.
