전세권 설정 요구받은 집주인 확정일자와 달라 부담 갈린다

한 줄 답

전세권 설정은 등기부 을구에 권리로 기록되는 절차이고, 확정일자는 계약서에 날짜 확인을 받는 절차입니다. 세입자에게 주는 보호 방식도, 집주인에게 남는 부담도 서로 다릅니다.

세입자가 전세권 설정을 요구해 왔다면 집주인은 당황하기 쉽습니다. 확정일자만 받으면 된다고 알던 사람이 많기 때문입니다. 그런데 전세권은 내 집 등기부에 새 권리가 올라가는 일이라, 승낙하기 전에 무엇이 남는지 알고 있어야 합니다.

준비물 — 내 집 등기사항증명서 한 통, 현재 대출 내역, 세입자가 제안한 계약 조건. 이 세 가지면 아래 순서대로 확인이 끝납니다.

집주인이 순서대로 확인할 3단계

1단계 · 내 집 등기부에 지금 어떤 권리가 있는지 본다

인터넷등기소에서 등기사항증명서를 열람해 을구의 근저당 등 기존 권리를 확인합니다. 전세권이 새로 올라가면 이 목록에 한 줄이 더해집니다. 사이트 화면은 접속 환경에 따라 달라질 수 있어 이 글에서는 메뉴 위치를 단정하지 않습니다.

2단계 · 전세권과 확정일자의 차이를 비교한다

확정일자는 주택임대차 계약서에 날짜를 확인받는 절차로 주민센터 등에서 받고, 전세권은 집주인의 협조로 등기를 해야 성립합니다. 전세권이 등기되면 등기부만 봐도 권리가 보이는 대신, 설정과 말소에 별도 절차와 비용이 따릅니다.

3단계 · 비용 부담과 말소 조건을 계약서에 적는다

설정 비용은 누가 낼지, 계약이 끝나면 말소는 누가 언제 하는지를 특약으로 정해 두는 것이 안전합니다. 등록면허세 같은 세금이 따르므로 금액은 위택스나 세무사에게 확인하세요.

내 조건이면 얼마 — 시세가 5% 내리면 권리 합계 비율은 어떻게 되나

아래는 이해를 돕는 예시 숫자입니다. 실제 대출 심사 기준은 금융기관마다 다릅니다.

시세 4억 원인 집에 선순위 근저당 1억 6천만 원이 있고, 세입자 보증금이 2억 원이라고 가정하겠습니다. 권리 합계는 3억 6천만 원으로 시세의 90%입니다. 시세가 5% 내려 3억 8천만 원이 되면 같은 합계가 시세의 약 94.7%로 올라갑니다.

이 비율이 높아지면 집을 담보로 새로 대출을 받거나 매도할 때 여력이 줄어듭니다. 전세권이 등기되면 이 권리가 등기부에 선명하게 남기 때문에, 후순위 대출 심사에서 더 직접적으로 보일 수 있습니다.

이 값이 고지서에 얼마로 찍히는지는 내 공시가격을 넣어봐야 나옵니다.

내 집 시세 기준으로 공시가격 괴리율 확인

열면 이미 숫자가 들어가 있습니다. 내 값만 바꾸면 바로 나옵니다

구분	전세권 설정	확정일자
어디에 남나	등기부 을구에 등기	계약서에 날짜 확인
집주인 협조	등기 신청에 필요	보통 세입자 단독 진행 가능
비용	등록면허세 등 별도 비용 발생	수수료 수준
끝날 때	말소 등기 절차 필요	별도 말소 절차 없음
담보 영향	등기부에 권리로 보임	등기부에는 나타나지 않음

자주 묻는 질문

전세권 설정을 거절해도 되나요?

계약 조건에 따라 협의할 수 있습니다. 거절하면 계약이 틀어질 수 있으니 대안 조건을 같이 정하세요.

확정일자만 받으면 보호가 충분한가요?

보호 범위는 전입신고와 점유 요건 등과 함께 따져야 합니다. 세입자는 법률 전문가에게 확인하세요.

설정 비용은 누가 내나요?

법으로 일률적으로 정해진 것이 아니라 계약에서 합의하는 부분입니다. 특약으로 분명히 적어 두세요.

전세권이 있으면 집을 팔 수 없나요?

팔 수는 있지만 매수인이 권리를 인수하는지 말소하는지를 계약서에 정해야 합니다.

이 다음에 확인할 것

전세권 설정을 승낙하기 전에는 내 집의 선순위 채권 총액부터 다시 보세요. 이어서 잔금 직전 등기부 재확인 절차까지 챙기시면 계약 사고를 줄일 수 있습니다. 전세 보증 가입이 걸린 계약이라면 주택도시보증공사의 안내도 계약 전에 확인하시길 권합니다.

정리하면, 전세권은 등기부에 남는 권리이고 확정일자는 날짜 확인입니다. 집주인은 비용, 말소, 담보 여력 세 가지를 계약서에 먼저 적어야 합니다. 세입자가 전세권을 요구한 이유는 무엇이었나요?

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