공시지가 조회 방법, 공시가격 5억 집 전세보증 가입 보증금 얼마까지

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한 줄 답

공시가격 5억 원 집이라면 전세보증금반환보증은 공시가격의 140%(7억 원)에 90%를 곱한 6억 3천만 원이 기준이고, 선순위 대출이 1억 5천만 원 있으면 4억 8천만 원까지 가늠합니다(예시).

공시지가 조회 방법을 알고 나서 가장 먼저 해 볼 일은 내 집 공시가격으로 전세보증이 어디까지 되는지 숫자로 맞춰 보는 것입니다. 세입자가 보증보험에 가입하지 못하면 전세 계약 자체가 어려워질 수 있기 때문입니다.

이 글은 집주인과 부모님 명의 집을 가진 분 입장에서 공시가격 3억·4억·5억·6억 원일 때 가입 가능한 보증금 상한을 예시로 계산하고, 시세와 공시가격이 얼마나 벌어져 있는지 보는 순서까지 정리합니다. 보증 대상 한도와 보증한도 산식은 주택도시보증공사 안내 페이지에서 확인한 내용입니다.

공시지가 조회 방법에서 먼저 확인할 값은 무엇인가요?

토지는 개별공시지가, 아파트·빌라 같은 공동주택은 공시가격을 봐야 합니다. 이름이 비슷해 헷갈리지만 전세보증 계산에는 건물 쪽 공시가격이 들어갑니다.

내 부동산	확인할 값	확인하는 곳
아파트·연립·다세대	공동주택 공시가격	부동산공시가격 알리미
단독·다가구주택	개별주택가격	부동산공시가격 알리미
토지만 있을 때	개별공시지가	부동산공시가격 알리미

부동산공시가격 알리미에서 주소나 단지명을 입력해 올해 공시가격을 확인하고, 같은 값을 뒤쪽 계산에 그대로 넣으면 됩니다. 공시가격은 시세가 아니라 별도로 정해진 값이라는 점을 기억해 두세요.

▸ 내 숫자로 확인: 올해 공시가격, 근저당 등 선순위 채권 금액, 전세 보증금 희망액

내 조건이면 얼마나 나오나요?

보증한도는 주택가격에 90%를 곱한 값에서 선순위 채권을 뺀 금액입니다. 주택도시보증공사 안내 기준입니다. 주택가격은 공시가격의 140%를 적용하는 것으로 보도된 기준(2023년 5월 시행)을 썼습니다.

공시가격	140% 환산	×90% (보증한도 기준)	선순위 1억 5천만 원이면
3억 원	4억 2천만 원	3억 7,800만 원	2억 2,800만 원
4억 원	5억 6천만 원	5억 400만 원	3억 5,400만 원
5억 원	7억 원	6억 3천만 원	4억 8천만 원
6억 원	8억 4천만 원	7억 5,600만 원	6억 600만 원

공시가격 5억 원 집에 선순위 근저당이 1억 5천만 원 있으면 세입자가 보증에 들 수 있는 전세보증금은 4억 8천만 원 안팎이 한계입니다. 이 한도를 넘겨 계약하면 세입자는 보증보험에 가입하지 못할 수 있습니다.

또 하나, 보증 대상 전세보증금 자체가 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하라는 한도가 있습니다. 공시가격 6억 원 집처럼 계산상 한도가 7억 5,600만 원이어도 수도권에서는 보증금 7억 원을 넘으면 대상이 아닙니다.

▸ 내 숫자로 확인: 공시가격 3억·5억·6억, 선순위 채권 0원·1억 5천만 원

전세보증 한도에서 빠진 부분은 사고가 난 뒤에야 드러납니다

내 공시가격과 시세 넣고 괴리율 계산 보기

허브에서 계산기를 고르고 내 값만 넣으면 바로 나옵니다

시세와 공시가격은 얼마나 벌어져 있는지 어떻게 보나요?

공시가격을 시세로 나누면 시세 대비 비율이 나옵니다. 예를 들어 시세 8억 원 빌라의 공시가격이 5억 원이면 62.5%이고, 전세보증 한도는 공시가격 기준으로 계산되어 시세 기준 전세가율과 따로 움직입니다.

예시	계산	결과
시세 대비 공시가격 비율	5억 원 ÷ 8억 원	62.5%
보증한도 기준 금액	5억 원 × 140% × 90%	6억 3천만 원
시세 대비 보증한도 기준	6억 3천만 원 ÷ 8억 원	약 78.8%

보증한도 기준 금액이 시세의 80%에 가깝다면, 세입자가 집값 하락기에 보증금을 돌려받기 어려워질 가능성도 같이 따져 보게 됩니다. 이 비교는 임대인이 전세금을 정할 때도, 세입자가 계약을 판단할 때도 쓰입니다.

▸ 내 숫자로 확인: 시세, 공시가격, 희망 전세보증금

다음엔 무엇을 하나요?

1단계 공시가격 확인

부동산공시가격 알리미에서 올해 공시가격을 확인합니다.

2단계 선순위 채권 확인

등기부등본의 을구에서 근저당 설정 금액을 확인하고, 임차인 보증금이 먼저 들어 있다면 함께 더합니다.

3단계 한도 계산

위 표의 방식으로 보증한도를 계산하고, 희망 보증금이 그 안에 들어오는지 봅니다.

4단계 계약 조정

한도를 넘으면 보증금을 낮추거나 선순위 채권을 줄이는 방법을 세입자와 협의합니다.

짧게 묻고 답하기

Q. 공시지가와 공시가격은 같은가요?

A. 아닙니다. 토지는 개별공시지가, 주택은 공시가격입니다.

Q. 보증금이 7억 원을 넘으면 수도권에서 가입되나요?

A. 보증 대상 전세보증금이 수도권 7억 원 이하라 대상이 아닙니다.

Q. 선순위 채권이 있으면 한도는 어떻게 되나요?

A. 주택가격의 90%에서 선순위 채권 등을 뺀 금액이 한도입니다.

이 다음에 확인할 것

올해 공시가격과 등기부등본의 근저당 금액부터 맞춰 보세요. 한도 기준은 제도가 바뀔 수 있으므로 계약 직전에 주택도시보증공사 안내에서 현재 기준을 다시 확인해야 합니다. 숫자가 아슬아슬하다면 계약 전에 조정하는 편이 안전합니다.

보증에서 빠지는 금액은 사고가 난 뒤에야 드러나니 계약 전에 숫자로 확인하세요

시세 대비 공시가격 비율 괴리율 계산기로 확인