국토부 공시지가 조회 빌라 공시가격 2억 전세보증 가입되나

국토부 공시지가 조회 빌라 공시가격 전세보증 한도 계산 정리 이미지 — 국토부 공시지가 조회 — 공시가격 140%와 담보인정비율 90%로 보는 전세보증 한도

한 줄 답

공시가격 2억 원 빌라의 전세보증 기준 주택가격은 2억 8천만 원, 보증한도는 2억 5,200만 원에서 선순위채권을 뺀 금액입니다. 선순위 근저당이 1억 원이면 한도는 1억 5,200만 원으로 줄어듭니다.

국토부 공시지가 조회로 내 빌라의 공시가격을 확인한 다음, 전세보증금반환보증 기준에 넣어 보면 세입자가 보증에 가입할 수 있는지 미리 알 수 있습니다. 주택도시보증공사(HUG) 안내에 따르면 연립·다세대는 공동주택가격의 140%를 주택가격으로 보고, 여기에 담보인정비율 90%를 곱해 보증한도를 계산합니다.

빌라를 세놓은 임대인이나 자녀의 전세 계약을 대신 살펴 주는 부모님이라면, 계약서에 도장 찍기 전에 이 숫자를 한 번 맞춰 보시는 편이 좋습니다. 보증 가입이 막히면 계약 자체가 흔들리기 때문입니다.

왜 국토부 공시지가 조회 숫자로 전세보증이 막히나요?

보증한도의 출발점이 공시가격이어서, 시세는 높아도 공시가격이 낮으면 한도가 모자랄 수 있습니다. 원인은 크게 세 가지입니다.

원인 1. 주택가격이 시세가 아니라 공시가격 기준

연립·다세대는 공동주택가격 140%가 1순위 기준입니다. 공시가격 현실화율이 낮은 빌라는 시세와 보증 기준 가격 사이에 차이가 큽니다.

원인 2. 선순위 근저당이 한도를 먼저 깎음

보증한도는 주택가격 × 90%에서 선순위채권을 뺀 값입니다. 등기부등본 을구의 근저당 금액이 클수록 한도가 줄어듭니다.

원인 3. 선순위채권이 주택가액의 60%를 넘는 경우

HUG 안내에는 선순위채권이 주택가액(주택가격 × 90%)의 60% 이내여야 한다는 조건이 있습니다. 한도 계산이 남아 있어도 이 조건을 넘으면 가입이 안 됩니다.

▸ 내 숫자로 확인: 공동주택가격, 등기부 을구 근저당 금액

내 조건이면 얼마나 나오나요?

아래는 HUG 기준을 적용한 예시입니다. 공시가격 2억 원 빌라(연립·다세대)를 가정했고, 주택가격은 공시가격의 140%, 담보인정비율은 90%입니다. 감정평가서나 시세 자료가 있으면 기준이 달라질 수 있습니다.

예시 조건(공시가격 2억 원)	주택가격 → 주택가액	선순위 반영 한도
선순위채권 없음	2억 8천만 원 → 2억 5,200만 원	2억 5,200만 원
선순위 근저당 1억 원	2억 8천만 원 → 2억 5,200만 원	1억 5,200만 원
선순위 근저당 1억 6천만 원	2억 8천만 원 → 2억 5,200만 원	가입 불가(선순위가 주택가액 60%인 1억 5,120만 원 초과)
공시가격 3억 원, 선순위 없음	4억 2천만 원 → 3억 7,800만 원	3억 7,800만 원

같은 2억 원 빌라라도 선순위 근저당이 1억 원이냐 1억 6천만 원이냐에 따라 가입 가능과 불가가 갈립니다. 공시가격만 보고 안심하지 말고 등기부 숫자까지 함께 넣어야 합니다.

보증에서 빠지는 부분은 사고가 난 뒤에야 드러납니다. 보증 한도뿐 아니라 시세와 공시가격이 얼마나 벌어졌는지도 허브의 괴리율 계산기에서 내 숫자로 같이 확인할 수 있습니다.

내 공시가격 넣고 괴리율과 보증 한도 바로 보기

허브에서 계산기를 고르고 내 값만 넣으면 바로 나옵니다

그래도 한도가 모자라면 어떻게 하나요?

보증금을 낮추거나, 근저당을 줄이거나, 감정평가서를 받는 세 가지 방법이 있습니다. HUG 안내에는 임차인이나 임대인이 받은 감정평가서가 있으면 일반 산정기준보다 최우선 적용한다고 적혀 있고, 감정평가일로부터 6개월 이내여야 합니다.

근저당을 일부 갚아 선순위채권을 낮추면 한도와 60% 조건이 동시에 개선됩니다. 반대로 보증금을 낮추는 방법은 임차인 동의가 필요하니 계약 전 협의가 우선입니다.

또 한 가지 확인할 점은 건축물대장입니다. 아파트를 제외한 주택은 건축물대장에 위반건축물로 적혀 있으면 가입이 안 된다고 HUG 안내에 나와 있습니다.

▸ 내 숫자로 확인: 감정평가서 보유 여부, 근저당 상환 가능 금액, 건축물대장 위반 표기

짧게 묻고 답하기

Q. 보증 대상 전세보증금에 상한이 있나요?
HUG 안내 기준 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하입니다.

Q. 140%는 어디에 곱하나요?
공시가격에 곱해 주택가격을 만들고, 거기에 90%를 곱합니다.

Q. 아파트도 같은 순서인가요?
아파트는 KB시세 등 시세 정보가 먼저 적용되는 순서입니다.

이 다음에 확인할 것

국토부 공시지가 조회 결과와 등기부 을구 금액을 한 장에 적어 두고 계약 전에 가입 가능 여부를 HUG에서 확인하세요. 신청 기한은 전세계약기간의 2분의 1이 지나기 전이라는 점도 함께 기억하시면 좋습니다.

개별 계약의 가입 심사는 주택도시보증공사 기준에 따라 달라지므로 마지막 확인은 공사와 공인중개사에게 하시고, 그 전에 내 숫자로 먼저 계산해 보는 것이 순서입니다.

괴리율 계산기에 내 빌라 숫자 넣고 결과 확인