자녀의 전세 계약을 대신 알아봐 주는 부모이거나, 세입자를 들이는 임대인이라면 "근저당 말소 조건으로 계약하겠다"는 말을 한 번쯤 들어봤을 것이다. 근저당 말소 조건부 계약은 잔금일에 대출을 갚고 등기를 지우겠다는 약속일 뿐, 계약서에 특약 문구를 정확히 넣지 않으면 그 약속을 지킬 강제력이 없다. 등기부등본에 근저당이 남아 있는 채로 잔금을 치르면 보증금 반환보증 가입 자체가 막힐 수 있다.
한 줄 답
근저당 말소 조건부 계약은 '특약 문구 + 잔금일 동시이행 + 말소 등기 접수증 확보'가 갖춰졌을 때만 안전하다. 셋 중 하나라도 빠지면 등기부등본(iros.go.kr)상 근저당이 남은 채로 잔금을 치르는 상황이 생길 수 있다.
특약 있는 계약과 없는 계약, 무엇이 다른가
구두로만 "대출 갚고 말소해 주겠다"는 약속과, 계약서에 명시된 특약은 법적 효력이 완전히 다르다. 특약이 없으면 잔금 지급 후 임대인이 말소를 미루더라도 계약 위반을 입증하기 어렵다.
| 구분 | 특약 문구 있음 | 특약 문구 없음 |
|---|---|---|
| 근거 | 계약서에 조건·시점 명시 | 구두 약속에 그침 |
| 잔금 지급 방식 | 말소 동시이행 조건 가능 | 일괄 지급 후 임대인 재량에 의존 |
| 분쟁 시 | 위반 입증이 상대적으로 쉬움 | 입증 자료 부족 |
| 보증보험 | 말소 확인 후 가입 진행 가능 | 근저당 남으면 가입 제한·감액 |
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내 경우엔 어느 쪽인가
자녀 명의로 전세 계약을 대신 확인해 주는 부모라면, 계약 전 등기부등본 갑구·을구를 직접 떼어 근저당 금액과 채권최고액을 확인하는 것이 먼저다. 임대인이 "곧 갚는다"고만 말한다면 그 금액과 상환 시점을 특약에 구체적으로 못 박아야 한다. 반대로 임대인 입장이라면 잔금일 동시이행에 협조해야 세입자가 보증보험에 무리 없이 가입할 수 있다.
자주 틀리는 지점
많이들 놓치는 부분은 "말소 등기까지 완료돼야 안전하다"는 점이다. 대출금을 갚았다는 문자나 영수증만으로는 등기부에서 근저당이 자동으로 지워지지 않는다. 말소 등기 접수증까지 확인해야 완결된다. 단체보험에서 빠진 부분은 사고가 난 뒤에야 드러납니다 — 전세보증보험도 마찬가지로, 근저당이 완전히 정리됐는지 확인하지 않은 채 가입만 해두면 정작 보증금을 못 받는 상황에서야 공백이 드러난다.
이 다음에 확인할 것 — 근저당 말소까지 확인했다면, 다음은 그 상태에서 전세보증보험 가입 한도가 실제로 얼마나 나오는지 계산하는 단계다. 공시가격 126% 룰이 그 한도를 정하는 기준이 된다.
자주 묻는 질문
근저당 말소 특약은 어떻게 써야 하나요
갚을 금액, 잔금일까지 말소 완료 조건, 미이행 시 계약 해제·손해배상 조항을 구체적으로 명시하는 것이 원칙이다.
말소 등기 접수증은 어디서 확인하나요
등기소 접수 후 발급되는 접수증으로 확인하며, 최종 반영 여부는 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 등기부등본을 재발급받아 확인한다.
근저당이 남아 있으면 전세보증보험 가입이 아예 안 되나요
금액과 순위에 따라 다르다. 채권최고액이 커서 공시가격 대비 비율을 넘으면 가입이 제한되거나 한도가 줄어들 수 있다.
잔금일 동시이행이 왜 중요한가요
돈을 먼저 다 주고 나면 말소를 강제할 수단이 줄어들기 때문에, 말소 확인과 잔금 지급을 같은 자리에서 맞추는 것이 안전하다.
근저당 말소 조건부 계약은 특약 문구와 잔금일 동시이행, 말소 등기 접수증 확인까지 세 가지를 다 갖춰야 완성된다. 하나라도 빠지면 보증보험 가입 단계에서 문제가 드러난다.
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최종 확인 2026년 9월 28일 · 확인한 곳 인터넷등기소(iros.go.kr)
이 글은 공개된 정부·공공기관 자료를 정리한 안내입니다. 최종 판단은 각 기관의 공식 조회 결과를 기준으로 하세요.
※ 본 정보는 공공 데이터 기준 분석 자료이며 법적·세무적 효력을 갖지 않습니다. 개별 자산의 정밀 세액 및 권리관계는 전문 세무사 또는 공인중개사와 확인하시기 바랍니다.
근저당 말소 조건으로 계약해 보신 분이 있다면, 특약 문구를 어떻게 넣으셨는지 댓글로 나눠주시면 비슷한 계약을 앞둔 분들께 큰 도움이 됩니다.
