주택가격 산정 순서 감정가 공시가격 실거래가 갈리는 기준

주택가격 산정 순서 감정가 공시가격 실거래가 안내 이미지 — 주택가격 산정 순서 — 전세보증금반환보증 126% 기준

전세보증금 반환보증에 가입하려는데 주택가격이 어떻게 정해지는지 헷갈리는 경우가 많다. 감정가·공시가격·실거래가 중 어느 것을 쓰는지에 따라 보증 한도와 가입 가능 여부 자체가 갈린다. 자주 나오는 질문 다섯 가지로 산정 순서를 정리한다.

한 줄 답

주택도시보증공사(HUG)는 임대인이 부르는 호가가 아니라 정해진 우선순위(감정평가·공시가격·실거래가 등)로 주택가격을 산정하고, 그 값의 일정 비율을 보증 한도로 인정한다.

주택가격은 어떤 순서로 정해지나요

Q1. HUG 전세보증금반환보증에서 주택가격은 어떤 기준으로 매겨지나요?

임대인이 부르는 가격이 아니라 공사가 정한 산정방법에 따라 매겨진다. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액에 국토교통부 장관이 고시하는 비율을 곱한 금액이 기본이며, 임대사업자가 이 값에 이의가 있어 감정평가를 신청한 경우에는 감정평가액이 우선 적용될 수 있다. 주택 유형에 따라 적용되는 기준도 달라진다.

Q2. 공시가격에 곱하는 비율이 126%라는 말은 무슨 뜻인가요?

빌라 등 다세대주택은 통상 공시가격의 140%를 주택가격으로 인정받고, 여기에 담보인정비율 90%를 곱해 보증 한도를 계산한다. 140% × 90%를 계산하면 126%가 나오는데, 이 값이 곧 전세보증금이 넘지 말아야 할 상한선의 기준으로 쓰인다. 전세보증금이 공시가격의 126%를 넘으면 보증 가입 자체가 막히는 경우가 많다.

유형별로 달라지는 지점

Q3. 감정평가를 받으면 공시가격보다 유리해지나요?

경우에 따라 다르다. 시세가 뚜렷하지 않은 주택은 감정평가액이 공시가격 기준보다 높게 나와 보증 한도가 늘어날 수 있다. 다만 감정평가에는 별도 수수료와 시일이 들어가므로, 공시가격 기준으로 이미 가입 요건을 충족한다면 굳이 신청할 필요는 없다.

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Q4. 아파트와 빌라는 산정 기준이 다른가요?

그렇다. 아파트는 시세 정보가 풍부해 KB시세나 한국부동산원 시세가 우선 활용되는 경우가 많고, 빌라·다세대주택은 시세 파악이 어려워 공시가격에 비율을 곱한 값이 기준이 되는 경우가 대부분이다. 같은 전세금이라도 주택 유형에 따라 보증 가입 가능 여부가 갈리는 이유가 여기에 있다.

실거래가가 있다고 해서 그 값을 그대로 주택가격으로 인정받는 것도 아니다. 실거래가는 매매 판단에 주로 쓰이는 값이고, 보증 산정에서는 공시가격과 감정평가액이 우선한다는 점을 헷갈리지 않아야 한다.

Q5. 보증 가입이 거절되면 어떻게 되나요?

전세보증금과 선순위채권의 합이 산정된 주택가격의 90%를 넘으면 가입이 거절된다. 이 경우 보증금 감액, 선순위채권 일부 상환, 계약 재협상 중 하나를 임대인과 논의해야 한다. 계약 전에 확인하지 않으면 계약금을 걸고 나서야 거절 사실을 알게 되는 경우가 있어 주의가 필요하다.

Q6. 매년 공시가격이 바뀌면 이미 가입한 보증도 영향을 받나요?

신규 가입이나 갱신 시점에 새로 고시된 공시가격이 적용된다. 계약 기간 중간에 공시가격이 바뀌었다고 해서 이미 발급된 보증서의 한도가 자동으로 재산정되지는 않지만, 재계약이나 갱신 보증을 신청할 때는 그 시점의 공시가격이 새 기준이 된다. 그래서 갱신 시점마다 값이 달라질 수 있다는 점을 미리 염두에 두어야 한다.

주택 유형	우선 적용 기준	체감 한도
아파트	KB시세·부동산원 시세	시세 기준이라 비교적 명확
빌라·다세대	공시가격 × 140%	공시가격 126%가 사실상 상한
이의 있는 경우	감정평가액	신청 시 수수료·기간 발생

정리하며

공시가격, 실거래가, 감정평가액은 서로 다른 목적으로 쓰이는 값이다. 세금은 공시가격, 매매 판단은 실거래가, 보증 한도는 원칙적으로 공시가격에 비율을 곱한 값을 기준으로 삼는다. 세 수치를 섞어서 판단하면 계산이 틀어진다.

이 다음에 확인할 것은 내가 계약하려는 집의 실제 공시가격과 선순위채권 액수다. 오늘 산정 순서를 확인했다면, 다음은 그 값을 실제 주소로 넣어 계산해 보고 전세금이 상한선 안에 들어오는지 직접 대조하는 단계다. 자녀의 계약을 대신 확인해 주는 부모라면 이 계산을 계약금을 걸기 전에 마쳐야 한다.

이 계산은 계약금을 걸기 전에 마치는 쪽이 안전합니다.

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